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Аnálisis del mercado

El colapso del mercado de valores y las criptomonedas. Siguiente – mercado inmobiliario

Gaspar Montero

Publicado hace

Algunas señales de alarma en el mercado inmobiliario estadounidense:

  • el precio medio de la vivienda se ha acercado a 6,5 veces la renta media anual de los hogares (en 2006m, durante la crisis hipotecaria, la proporción era de 5 veces)
  • En enero de 2021 el tipo de interés de una hipoteca a 30 años era del 2,65% y el precio medio de una vivienda nueva en Estados Unidos era de 401.700 dólares.
  • Hoy el tipo de una hipoteca a 30 años es del 5,78% y el precio medio de una vivienda nueva es de 570.300 dólares.
  • Suponiendo un pago inicial del 20%, esto equivale a un aumento de la cuota mensual del 106% (de 1.294 a 2.671 dólares).
  • como porcentaje de los ingresos de los hogares – los pagos de la hipoteca aumentaron del 11% (2020) al 25% a partir de junio de 2022.
  • Las industrias relacionadas con la construcción en Estados Unidos representan entre el 15 y el 18% del PIB.

¿Por qué es importante para el mercado de las criptomonedas?

Este es el primer gran reto para el mercado de las criptomonedas, ya que el sector no existía durante la crisis hipotecaria/financiera de 2006, 2008-2009.

Los principales medios de comunicación, los fondos de capital riesgo y los business angels no dejaban de decir que las criptodivisas eran el refugio perfecto para escapar de la rabiosa política de impresión de la Fed.

A la salida -la impresión frenética de dinero- resultó ser el motor más importante del crecimiento de todos los mercados financieros: las bolsas, los valores tecnológicos, las criptodivisas y, por supuesto, el mercado inmobiliario estadounidense.

Tras el cambio de retórica de la Fed, el intento de luchar contra la inflación mediante el endurecimiento de la economía para frenar la demanda y recortar los precios, hemos visto cómo los mercados inflados se deshacían en orden inverso: las criptomonedas cayeron primero, seguidas de la bolsa y ahora le toca el turno al mercado de la vivienda, que es el más lento e inercial.

Ahora que los tipos de interés de las hipotecas fijas son altos, los precios medios de las viviendas son un 42% más altos que hace 2 años, y las cuotas mensuales son un 106% más altas – un efecto dominó si la Fed no revierte sus políticas – se producirá muy rápidamente, destruyendo la oferta/demanda.

Recuerdo que en 2007 escribí una tesis en la universidad sobre la crisis hipotecaria y las razones de la misma, una de las razones era el término NINJA (sin ingresos, sin trabajo y sin activos) – un préstamo es un término que describe un préstamo dado a un prestatario que puede no ser capaz de devolver el préstamo . Un préstamo NINJA se concedió sin comprobar el patrimonio del prestatario. Y por regla general estaba atado en dos periodos – durante el primer periodo el prestatario no pagaba el principal sino sólo la parte «demostrativa» del pago de la hipoteca, después de un par de años pasaba el «cielo» y se añadían $3-5K a los típicos $800-1000, incluyendo el principal, y el prestatario ya no podía tirar de ese pago.

Si el mercado de la vivienda se desploma en 2022, las razones además de la estampida de la Fed, la burbuja COVID, se sumarán con toda probabilidad a la Airbnb-ización del mercado. Debido al trabajo a distancia, muchos trabajadores han cambiado su ubicación por alquileres de larga duración, y los inversores -con acceso a la plataforma Airbnb y una alta tasa de alquiler- han utilizado estos ingresos para construir sus imperios de propiedad de viviendas «prestadas», en los que un flujo de caché positivo les permitía comprar docenas de casas y vivir de la diferencia entre el pago del trabajador a distancia y los pagos al banco. Ahora esa tendencia está llegando a su fin.

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